Житловий кодекс: врахували інтереси всіх, крім власників житла?

У парламенті дозріває прийняття нового Житлового кодексу. Законопроект вже прийнятий за основу, і, очевидно, за задумом його авторів повинен дати поштовх для затроечных перетворень в країні.
Житловим кодексом передбачається повернення з 1 січня в нашу побутову реальність пені за несвоєчасну сплату комунальних послуг (у свій час пеня була скасована у зв'язку з невиплатою зарплат). У кодекс вставлені норми з реконструкції хрущовок. Якщо виходити з норм кодексу, люди, що живуть в хрущовках Шевченківського району або Ленінградської площі в результаті такої реконструкції можуть взагалі за межами міста. Справа в тому, що забудовники, які виступають співавторами закону, лобіювали положення, згідно з яким жителів реконструйованого житла можна виставляти, куди захоче забудовник.
Цікаво, що юруправління Верховної Ради у своєму висновку також зазначив, що низка положень проекту не відповідає Конституції України. Зокрема, Головне управління вважає, що передбачені проектом підстави вилучення житла для задоволення суспільних потреб суперечать положенням Конституції України «. Так само, на думку юристів, не відповідає конституційному принципу інститут переведення житлових приміщень у нежитлові.
Ми попросили експертів прокоментувати новації, закладені в проекті закону.
Олександр Сергієнко, директор Інституту міста:
ЗАКОНОДАВЕЦЬ ВИКОНУЄ БІЗНЕС-ЗАМОВЛЕННЯ ЗАБУДОВНИКА
Норми цього Кодексу обмежують право громадян вільно розпоряджатися своєю власністю. Там є багато статей, які призводять до прямого порушення Конституції і робилися на замовлення представників будівельного і банківського бізнесу. Проілюструю це конкретними прикладами. Стаття 129 ЖК передбачає, якщо ви не заплатили за іпотечну квартиру, то на письмову вимогу кредитора ви, без всякого суду, зобов'язані в місячний термін звільнити квартиру. Інакше вас виселять через суд. Паралельно виникає інше питання: банк повертати сім'ї виплачені за житло гроші? Якщо договірні сторони повертаються до варіанту, коли сім'я повертає квартиру, то банк повинен повернути всі гроші: і тіло кредиту, і відсотки. Все це повинно бути прописано в кодексі, однак нічого цього немає.
У проекті всього одна невеличка стаття 166 кореспондується зі старим законом 2006 року «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», але ця стаття явно відкриває шлях примусовому виселенню громадян з власних квартир. Кодекс не дає однозначні і чіткі гарантії тим, кому пропонують переселитися: яка житлова і загальна площа їм пропонується, яким буде інтер'єр та обладнання квартири, грошова оцінка нового житла (якщо хтось захоче взяти грошима) і, нарешті, якась компенсація за всі незручності, пов'язані з переїздом. Знову законодавець, як і у випадку з виселенням з кредитної квартири, виконує бізнес-замовлення забудовника, щоб він без особливих церемоній міг звільнити собі територію під забудову. І виселення буде не як виняток, а як загальне правило. Кодексом примусово вводиться Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Проводиться загальні збори, всі мешканці зобов'язані підкорятися рішенням загальних зборів, навіть якщо вони не вступили до ОСББ. Звичайно, за ОСББ — майбутнє: особиста квартира не може висіти в просторі без нижніх і верхніх поверхів, водяних труб, електропроводки та каналізації, тільки не треба заганяти народ в краще майбутнє залізною рукою.
Пік цинізму у ставленні до чужої власності — у статті 36: громадян зобов'язують віддавати безкоштовно, власну квартиру, яка належить їм на підставі права приватної власності, органу, який надає їм у порядку черги нову. Ось таке ставлення до чужої власності у батьків реформи ЖКГ. Втім, нічого дивного, в перехідних положеннях вони оголошують житло особливою формою власності, відмінною від інших. Напевно, яку просто так можна відібрати.
Олексій Кучеренко, міністр ЖКГ у 2006-2007 роках:
Норму про примусове відселення людей заклали вибухівку
У мене глибоке переконання, що в цілому кодекс — неконцептуальний і шкідливий документ, незрозуміло, що його автори хотіли їм сказати. Так і при цьому взагалі незрозуміло, хто його автори.
Щодо пені, то вона потрібна, але вона не повинна бути предметом цього кодексу. Повинна існувати типова угода, яка б прописувала взаємні зобов'язання обох сторін — і споживача і постачальника послуг. І споживач повинен платити штрафи, якщо він запізнюється з оплатою. Та аналогічні штрафи повинен платити надавач, якщо він вчасно вивіз сміття або не подав воду. З точки зору комунальників, пеню слід посилювати для підвищення платіжної дисципліни. Але це не така проблема, рівень платежів населення за комунальні послуги — 100-101%.
Тепер про реконструкції хрущовок. Ніяких проектів з реконструкції найближчі п'ять років не буде.
Заради того, щоб проект був реалізований, ціни на житло повинні бути, як три-п'ять років тому. Тоді ціни квадратного метра можна побудувати сам метр, а також півтора квадратних метра для переселенця плюс витрати на утилізацію старого будинку. Вибачте, економіка не в тому стані. Це все нісенітниця! Звичайно, забудовники хочуть вимостити зручний шлях до реконструкції, яка коли буде, але Конституцією ніхто не порушувати. Мені навіть шкода, що цією нормою про примусове відселення людей вони заклали вибухівку під всім житловим кодексом. І за відселення ніхто ніколи не проголосує.
В цей кодекс все те закладали. Комунальники лобіювали пеню, забудовники лобіювали відселення. Але всі експерти пропускають такий важливий момент. З прийняттям кодексу з'являється новий вид бізнесу — керуючі компанії. Ось це небезпека.
Спритні ділки в цій каламутній воді, на хвилі війни з Жеками, хочуть увійти в цю справу, замінити Жеки і взяти на себе всі фінансові потоки, всі нежитлові приміщення, всі прибудинкові території, бюджетні кошти на ремонт будинку. Головна небезпека саме в цьому. ЖЕК поганий, але він комунальний. Там можна зняти директора, поміняти керівника, а якщо комунальний ЖЕК замінять приватні компанії, то це буде порівняти з тим, як приватні агрокомпанії обдурили селян, забрали їх паї, які вони вже не можуть забрати назад. Бо коли селяни віддавали, то не дуже розуміли, що робили. А зараз, коли наші люди ще не дозріли ментально, їм пропонують за рік визначитися на зборах будинку, яку з керуючих компаній замість Жеку вони вибирають.
Виходячи з логіки авторів законопроекту, люди на зборах будинку повинні це визначати. Але хто на це зібрання прийде? Знаєте що це буде? Два-три спритні ділки пробіжать по дому, зберуть якісь підписи і віддадуть цей будинок халепу до якої керуючої компанії. В принципі, за такими компаніями майбутнє, але їх поки немає на ринку. І тут зарита головна проблема. Бо я знаю, хто хоче і задля чого хоче створити ці керуючі компанії. Вам підсунуть керуючу компанію. Вона диктуватиме тарифи, через неї пускати державне фінансування на капітальний ремонт. Це буде приватний монополіст.
Я категорично виступаю проти, бо думку комунальників запитали, думку енергетиків запитали, власників житла не запитали, нас з вами.
І взагалі на сьогодні багато фахівців по праву запитують, а навіщо цей кодекс взагалі потрібен? Він не потрібен, бо кодекс кодифікує які усталені норми, які працюють, які є незаперечними. А у нас не працює ні один проект.
Рік тому ухвалили документ про приватизацію гуртожитків. Теоретично хороший, але вони не показали джерела реалізації. Всі ці гуртожитки у статутних фондах підприємств. Закон про соціальне житло прийняли. Він не працює. Закон про ОСББ не працює. Бо він формальний. Закон про житлово-комунальні послуги не працює, тому що немає відповідальності з боку постачальника послуг. Жоден закон не працює, а в цих умовах вони намагаються зробити надзакон. І їм вони взагалі підірвуть ситуацію. Це виключно амбіції авторів, які його лобіюють та хочуть собі прижиттєвий пам'ятник. І замість приймати зміни до законодавства, щоб дати можливість заробити вищезгаданим законам, вони приймають нікому не потрібен кодекс.
Скажіть, будь ласка, цей кодекс що, серйозно допоможе людям вирішити проблеми з чергами на квартиру? Але в житті не допоможе. І треба нарешті чесно людям сказати. Є мільйон двісті тисяч людей у квартирній черзі. І ми що: дамо всім людям безкоштовні квартири? Черга рухається зі швидкістю піввідсотка на рік. Останнім в її кінці доведеться чекати двісті років. Цей кодекс не вирішить жодної проблеми. І в міністерстві ЖКГ немає фахівців, які цього не розуміють.
Борис Кушнірук, експерт, керівник ОСББ:
ПЕНЯ ПОТРІБНА, АЛЕ БЕЗ НЕГАЙНОГО ВСТАНОВЛЕННЯ ЛІЧИЛЬНИКІВ це виглядає некоректно
У проекті Житлового кодексу є норми, які я вважаю в принципі позитивними. Пеня за несвоєчасну оплату послуг ЖКГ потрібно вводити, тому що коли людям розповідають, що несвоєчасна сплата — це щось далеке і що які підприємства де недоотримають гроші, то у мешканців виникає ілюзія: мене це не стосується. Введення пені — це крок вперед. Але слід з'ясувати: а за що ми платимо? Де лічильники тепла? Хто може довести, що підприємство надало нам послугу саме в тому обсязі, про який говорять? Повинен бути лічильник, який показує реальне споживання. Необхідний регулятор, який би регулював цей споживання. Якщо ви хочете зменшити споживання, то яким чином ви повинні це регулювати. А у нас абсолютно більша частина будинків не має регуляторів. Тому виходить, ми невідомо за що платимо. Пеня потрібна, але без негайного встановлення лічильників це виглядає некоректно.
За ОСББ ... В Прибалтиці свій час об'єднання співвласників зробили з сьогодні на завтра. Люди прокинулися в ОСББ. Але я прихильник навіть такого стрімкого рішення. Тому оформлене це право або неоформлене, ми фактично є співвласниками житла. І якщо ми співвласниками, то у нас є права, але є і спільна відповідальність.
На сьогоднішній момент складається ситуація. З одного боку ми не можемо захистити свої права — бо якщо ми співвласниками, то у нас не повинні забирати підвали, горища, інші приміщення, дитячі майданчики, прибудинкові землі. А забравши це все, вони хочуть створити ОСББ. І підозрюю, що влада ще деякий час буде тягнути з створенням ОСББ, щоб встигнути забрати те, що залишилося. Тому що насправді ОСББ слід було робити негайно і відразу ще десять — п'ятнадцять років тому. Тоді люди ще розуміли, що у них є власність, яка дає їм певні права і певні можливості.
Что касается общей ответственности. Приватизировав жилье, мы получили определенные обязательства. Люди должны осознать, что то, что находится за пределами вашего дома, но в пределах дома — это ваша общая ответственность. И не будет дяди, который сможет это сохранить и держать в нормальном состоянии. Поэтому я убежден, что вводить ОСМД нужно. Единственное, что не подлежит ОСМД-зации, это тот жилищный фонд, который должен сноситься. Если в течение трех — пяти лет здания должны сноситься, то там делать ОСМД нет смысла.
Важно, с созданием ОСМД должен быть запущен механизм, когда люди берут долгосрочный на 10-15 лет кредит у государства. Я предлагал для этого создать специальный фонд. Причем, когда речь идет о первом ремонт дома, то 80 процентов должно дать государство, а 20 должен быть кредит, который люди должны вернуть в течение двадцати лет. Но тогда у них появляется ответственность за то, что они делают. И во-вторых, людям отводятся средства из бюджета, а они могут решить что с ними делать: ремонтировать крышу, лифты ставить счетчики. Але цей механізм привчив людей до самоорганізації і відповідальності за свою власність.
Опитувала Олена Мигачова З джерела: Unian